인공지능도 모르는 부동산 투자 원칙 (월부 열반스쿨기초반 2주차)

인공지능의 굉장한 파급력. 많은 사람들이 사용하고 주목하고 있다. 인공지능이 돈이 될까? 기업이 돈을 버는 방법은 매출을 늘리거나 지출을 감소시키는 것이다. 인공지능은 지출 감소에 기여를 할 것으로 본다. 인건비처럼 무시무시한 것이 없다. 고정적으로 나가며 매달 지출이 되니 가장 무섭다. 기업 입장에서 인건비를 줄일 수 있다는 것은 굉장한 희소식이다. 하지만 개인에게는 비극. 인공지능으로 직업이 대체되는 것은 시간 문제라고 본다. 개인이 각자 자기의 업을 갖고 살아가는 시대가 오고 있다. 많은 비지니스가 온라인으로 옮겨갔다고는 하지만 그래도 사람이 깔고 앉아있을 공간은 어디나 필요하다. 일하는 사람의 주거 공간도 필수. 근무 공간도 필수다. 근무 공간이 축소될 수는 있지만 완전히 없어질 수는 없다. 사람이 머무는 모든 공간이 부동산이다. 그러니 개인의 업이 중요해질 수록 부동산도 중요해질 수 밖에 없다. 월부의 너바나님도 유튜브 영상에서 했던 이야기가 있다. 메타버스 시대가 와도 개인이 거주할 곳은 무조건 필요하다고. 메타버스가 실물 부동산을 대체할 수는 없기 때문이다.

 

인공지능 시대에 살고 있지만 동시에 자본주의에 살고 있다. 자본주의라는 게임의 룰을 이해하지 못하면 도태될 수 밖에 없다. 자본주의 게임에서 중요한 축을 이루는 것 또한 부동산이다. 그래서 부동산에 대해서 공부하는 것은 생존의 문제라고 본다. 그래서 개인적으로 공부를 시작했고, 월부 열반기초반을 수강중이다. 여러가지 유익한 내용이 나왔는데, 부동산 투자를 할 때 가장 공포스러운 부분이 어떤 것이었는지 이해할 수 있었다. 바로 환금성과 원금보전. 부동산은 유동성이 매우 낮은 자산이다. 즉 한번 거래를 하면 다시 현금화시키기 굉장히 어렵다는 의미다. 환금성은 매수한 부동산을 얼마나 쉽게 매도해서 다시 현금으로 바꿀 수 있는지를 본다. 원금보전은 실제 투자금을 보호할 수 있는지를 본다. 사실 이 2가지가 가장 핵심이라고 생각된다. 그렇다면 실수를 하더라도 다시 투자금을 만회해서 다시 시작할 수 있기 때문이다.

 

강의에서는 저환수원리를 강조했다. 코파일럿한테 저환수원리에 대해서 물어봤더니... 엄한소리를 한다. 코파일럿이 업데이트된 이후로 상태가 정말 별로다. pdf 요약해주는 기능도 사라져버려서 여러모로 아쉽다.

코파일럿의 몹쓸 대답

 

조금 힌트를 더 줘봤는데, 답변이 영 아니다. 참으로 실망스러워졌다. 강의 할 때 코파일럿 좋다고 그렇게 이야기 했었는데, 이제는 그렇게 말할 수가 없는 상황... 답변에는 충분히 설명되어 있지는 않지만, 그래도 답변의 출처인 블로그는 제대로된 정보를 담고 있다. 검색 기능은 약간 쓸만한듯... 출처를 다시 보고 오니, 블로그 내용을 요약한 내용 같기도 하다. 원하는 답변은 아니지만...

 

코파일럿이 찾아준 블로그를 공유한다. 해당 블로그에 좀 더 자세하게 설명이 되어 있다. 나는 직접 정리하느라 내 언어로 설명해보려고한다. 

https://m.blog.naver.com/positiveyh/222590245200?form=MG0AV3

부동산 투자 원칙 : 저환수원리!! (저평가 여부 기준 - 전세가율, 환금성, 수익률, 원금 보존, 리스

https://m.blog.naver.com/taetaeteacher/223275196207?form=MG0AV3

너바나의 부동산 투자 5가지 기준 '저환수원리'

 

 

저환수원리는 다섯가지 원칙의 약어다. 아래는 내가 이해한대로 적어본 내용이다.

- 저평가: 가치대비 낮은 가격 (제대로 된 가치평가를 하려면 단지를 많이 봐야 된다고 한다. 지금 나는 비교할만한 대상이 머리속에 없다. 월부에서 수익률 보고서 작성을 하는데, 여러 단지들에 대해서 분석을 해봐야 될 듯)

- 환금성: 현금화 가능성 (거래 횟수가 중요한 것 같다. 거래 횟수가 너무 적으면 매도하기 어렵다는 의미로 생각된다.)

- 수익률: 투자금 대비 얻을 수 있는 수익 (미래를 예측할 수는 없지만, 전고점을 기준으로 어느정도 하락했고, 전세가율이 높다면 향후 얻을 수 있는 수익이 높다고 본다. 과거 5~10년 정도 데이터를 기반으로 대략 산출해볼 수 있다.)

- 원금보존: 투자 원금을 지킬 수 있는 가능성 (부동산이 하락하는 경우에 대한 대비책. 집값이 하락해도 전세값보다 낮아지는 경우는 없다고 한다. 그러니 전세가율이 높다면, 즉 전세금과 매매가의 차이가 좁다면 원금 보존 가능성이 높다는 의미)

- 리스크관리: 위험상황 발생시 대응 방안 (매물 인근에 입주 물량이 많다면 전세금이 하락할 수 있다. 역전세가 발생할 수도 있고, 매도가 어려울 수도 있으니 문제가 생길 가능성이 있는지 미리미리 확인을 해야 한다.) 

 

부자아빠 가난한아빠 책에서는 투자라는 것은 굉장히 단순한 것이라고 한다. 흥분되고 스릴넘치는 일이 아니란다. 왜냐하면 원칙을 기준으로 해야할 일을 꾸준히 하는 것이기 때문이다. 그래서 오히려 꾸준히 투자하는 것이 어렵다고 한다. 투자의 원칙을 제시를 해줬고, 내가 공부를 하면서 원칙에 맞는 투자를 하기 위한 준비가 필요한 것 같다.

거래의 기술이라는 책에서는 부동산의 입지보다 중요한 것이 거래라고 했다. 아무리 입지가 안 좋아도 좋은 가격에 협상할 수 있다면 얼마든지 좋은 거래로 만들 수 있다는 의미다. 그렇기 때문에 저평가된 부동산을 사려면 가치를 보는 눈도 있어야 겠지만, 협상력을 바탕으로 좋은 가격에 거래를 할 수 있어야 한다.

캐쉬플로우 게임에서 부동산을 사기만 하면 얼마든지 게임에서 이길 수 있다. 그런데 생각해보면 보드게임에서 구매 가능한 부동산은 항상 시세 차익이 발생했으며, 환금성에 전혀 문제가 없었다. 원금 보존을 고민할 필요도 없었다. 항상 사려는 사람이 나타났으니 게임에서는 고민 없이 얼마든지 부동산을 살 수 있었다. 현실에서도 환금성과 원금 보존이 가능한 부동산을 확실하게 찾아낼 수 있다면 마음 편하게 투자할 수 있다는 생각을 했다.