부동산 투자도 결국은 ㅇㅇㅇ!

열반기초 4주차 마지막 강의. 수강완료! 마지막 강의에서 강조한 내용: 부동산 시장의 사이클 & 부동산 투자 전체 프로세스. 강의도 흡입력있고 좋았다. 매주차 강의가 실속 있었다. 개인적으로는 경험이 부족해서 강의 내용을 온전히 이해하지 못했다는 생각이 든다.

 

1. 부동산 시장의 사이클 (봄,여름,가을,겨울)

밀물 썰물. 부동산도 등락이 있다. 역사속에서 부동산 시장은 꾸준히 상승해왔다. 장기적으로 봤을 때는! 하지만 단기적으로는 오르고 내리고를 반복해왔다. 올랐다가 조금 내리고, 다시 올랐다가 조금 내리고, 이 과정을 반복하면서 꾸준히 우상향 중. 책에서 봤는지 어디서 봤는지 기억은 잘 안나지만 조선 시대부터 따져봐도 집값은 계속 우상향 중이란다. 사실 부동산만 사이클이 있는 것은 아니다. 모든 자산이 사이클이 있다. 이러한 시장의 사이클을 강조했던 책이 바로 '부자 아빠의 금은 투자 가이드'

자산 시장의 사이클을 설명한 책

 

사이클을 어떻게 아나?

모든 자산은 오르고 내리고를 반복한다. 이 책에서는 부동산 가격을 현금으로도 표시하지만 금 가격으로도 표시해서 비교 평가를 한다. 그래서 자산이 고평가 되어 있는지 저평가 되어 있는지를 금 가격 기준으로 확인해본다. 책을 읽은지 시간이 좀 지났지만 기억에 남는 두 자매이야기를 소개한다. 둘 다 부모로부터 엄청난 금을 물려받았다. 한명은 사이클에 따라 자산을 계속 움직이면서 부를 키워갔다. 다른 한명은 자산을 가만히 두면서 점점 부를 잃어갔다. 둘의 말년에는 서로 전혀 다른 인생을 살게 된다. 실화였던 것으로 기억한다. 재미있는 것은 사이클에 따라 자산을 움직인 사람이 자산 사이클을 파악한 방법이다. 모든 사람이 금을 사려고 할 때 금을 팔고 주식을 샀다. 그 때는 아무도 주식을 원하지 않으니 저렴한 가격에 주식을 살 수 있었다. 그리고 모두가 주식을 사려고 할 때 주식을 팔고 금을 샀다. 저렴하게! 이 과정을 반복하면서 부를 키웠다는 것. 

공포에 사고 환희에 팔아라 (워렌 버핏)

너도 나도 무서워서 매물을 던질 때가 매수할 기회. 너도 나도 매물을 사려고 발버둥칠 때가 매도할 기회.

 

위 책을 읽으면서 가장 놀란 부분! 바로 금 투자 목적이 부동산이기 때문! 금은 안전자산. 인류 역사속에서 유일하게 돈 역할을 해왔다. 우리가 사용하는 현금은 돈이 아니다. 은행에서 찍어낼 수 있기 때문. 하지만 금은 찍어낼 수 없다. 그래서 진정한 돈이라고 한다. 금을 모으는 것은 진짜 돈을 모으는 것. 하지만 금투자 조차도 최종 목표는 부동산 투자를 위함이라고 소개한다. 금에서는 현금흐름이 나오지 않지만 부동산은 지속적인 현금흐름을 만들어낼 수 있기 때문! 책에서는 금을 부동산으로 전환해서 현금흐름을 만들어 내는 것이 최종 목표라고 소개하고 있다.

 

2. 부동산도 결국은 데이터

부동산에 투자 하는 것은 부동산을 구매하는 것으로 끝이 아니다. 이후 매수한 부동산을 운영해서 세입자를 들이고, 적절한 타이밍에 매도하기 위한 출구 전략 (exit 계획)까지 있어야 한다. 구매하기까지 준비과정은 결국 세입자를 잘 들일 수 있는 곳을 선정하기 위한 고민과 분석이다. 그래서 강의를 통해 부동산도 결국 데이터 사이언스라는 생각이 들었다.

 

데이터 사이언스 (data science)란?

방대한 데이터 속에서 의미를 끄집어 내는 기술이다. 고상한 단어를 썼지만 그냥 데이터에서 의미를 찾아내는 것이다. 데이터를 통해 가장 좋은 의사 결정을 하기 위함이다. 부동산 투자도 결국 의사 결정의 연속이다. 지금 내 집 마련을 해야 하나? 어느 지역을 살펴볼까? 살까 말까? 얼마에 살 수 있을까? 전세금은 얼마가 적절할까? 보유해야 하나 팔아야 하나? 얼마에 팔아야 할까? 발생한 수익으로 뭘 해야 할까?

주어진 상황에서 이 질문에 대해 답할 수 있는 원칙이 명확하다면 의사 결정이 가능해진다. 그리고 최종 결정은 데이터에 근거해서 이루어져야 한다. 그래서 데이터를 모으는 것부터가 시작점이다. 어떤 분야든 데이터 사이언스는 데이터 모으고 정리하는 것이 가장 주요한 업무다. 모두가 하기 싫어하는 일이기도 하다. 왜냐하면 그만큼 고되기 때문이다.

데이터 사이언티스트(데이터 과학자)가 엄청 고상하게 일하는 줄 아는데 전혀 그렇지 않다. 똥인지 된장인지 일일히 찍어먹어보는 사람들이 데이터 사이언티스트들이다. 일일히 맛 보고 하나하나 구분해서 분류하는 작업을 한다. 그래서 데이터 정리 과정은 더럽고 천한일처럼 느껴지지만 최종 결과물은 어마어마한 가치를 지니고 있다. 부동산 투자도 단지 하나하나를 살펴보고 분석해가면서 데이터를 쌓아가는 일부터 시작한다. 충분한 데이터가 쌓이고 나서야 의사 결정을 한다. 그래서 원래 하고 있던 일과 굉장히 비슷하다는 생각을 했다. 한 가지 차이가 있다면? 책상 앞에서 모니터만 들여다 보고 있으면 되는 것이 아니라 직접 현장을 찾아가 봐야 한다는 것. 왜냐하면 찐 부동산 데이터는 현장에 있기 때문이다. 웹에서 접속해서 찾을 수 있는 정보에는 한계가 있다. 그래서 훨씬 어려운 작업이 될 것 같다. 하지만 늘 그랬던 것처럼 결과물은 달콤할 것 같다.

 

3. 로버트 기요사키의 투자에 대한 조언 3가지 (열반기초반에서 강조한 것과 동일!)

(1) 5년: 부동산 투자를 하기로 마음 먹었다면 5년은 꾸준히 해볼 것. 그래서 나도 5년은 꾸준히 해볼 생각이다. 나는 원래 느린 사람이다. 그러니 시간이 좀 걸릴 거라고 생각한다. 로버트 기요사키도 투자 시작하고 은퇴까지 10년이 걸렸다.

(2) 소액: 아무리 종잣돈이 많더라도 첫 투자는 소액으로 할 것. 나는 남들과 다른 이상한 선택을 자주 하는 편이다. 그래서 틀림없이 처음에는 말도 안되는 큰 실수를 할 거다. 그래서 첫 투자는 무조건 최소 금액으로 해야 한다. 그래야 꾸준히 오래 할 수 있다.

(3) 인근지역: 첫 투자는 가까운 곳에서 할 것. 로버트 기요사키의 와이프 킴 기요사키는 살고 있던 곳 근처에서 첫 부동산을 매수했다고 했다. 그 이후에도 좋은 매물을 집 근처에서 종종 발견했다. 집 근처 조깅 중에 매물을 발견한 일화도 있었다. 그러니 나도 가까운 지역을 먼저 알아보는게 맞다고 본다.

 

사실 이 3가지는 열반기초 강의에서도 강조한 내용이다. 조금 차이가 있다면 강의에서는 3년을 꾸준히 해보라고 이야기 했다. 소액에 대한 이야기는 별도로 없긴 했다. 이 부분은 사실 개인차가 있으니... 하지만 투자금이 적게 드는 투자에 대해서도 많이 이야기 했기 때문에 생각을 정리하는데 도움이 되었다. 그리고 가까운 지역을 대상으로 시작해서 습관을 만드는 것이 필요하다고 했다. 독서, 강의, 임장, 투자, 인맥 (독강임투인) 을 꾸준히 반복하면서 생각을 바꿔야 인생이 바뀐다는 것.

많은 고민 끝에 강의를 들었다. (강의비가 들어가니까...) 개인적으로는 강의 가격이 저평가되어 있다고 본다. (이걸 평가할게 아닌데...) 한 달동안 강의 수강하면서 결심했다. 살던대로 살지 않기로! 몸살 중에도 강의를 들었다. 정말 바뀌고 싶었기 때문. 그래서 2025년은 새로운 삶의 시작점이 될 거다.