투자의 원칙은 변하지 않지만, 투자의 기준은 변한다?

부동산 투자에서 중요한 원칙: 저환수원리. 저평가, 환금성, 수익률, 원금보전, 리스크 대비의 약어다. 5가지 원칙을 기억하고 원칙에 맞는 투자를 해야 한다. 하지만 이 원칙을 이해하는 것이 쉽지 않다. 그래서 각 원칙을 평가할 수 있는 기준을 소개한다. 그래서 그 기준이 곧 원칙이라고 착각을 하고 있었다. 이번 열반중급반 1주차 강의 (강사 게리롱)에서는 저환수원리에 대한 구체적인 설명을 해주었다. 원칙은 시장 상황에 상관없이 변하지 않는다. 하지만 기준은 시장에 따라 변화한다. 그래서 먼저는 원칙의 뜻을 정확히 이해 해야 한다. 그리고 시장 상황에 따라 원칙을 적용하기 위한 기준을 스스로 세울 수 있다면 독립적인 투자자로 성장했다고 할 수 있다. 강의를 통해서 이해하게 된 원칙을 내 나름의 언어로 다시 한번 정리해봤다.

 

1. 저평가 vs 저가치

현 시장에서는 초보자가 가격이 많이 떨어진 단지를 찾기 위해 전고점을 참고하면 좋다고 한다. 전고점은 이전 상승장에서 가장 높았던 가격을 의미한다. 전고점 대비 몇% 하락했는지를 통해 아파트가 저평가 되었는지를 보는 것을 추천했다. 하지만 이러한 기준은 시장 상황에 따라 안 통할 수도 있다. 단순히 전고점을 보는 것이 중요하지 않다는 것.

저평가 된 물건은 투자 대상이지만, 가치가 없는 것은 투자 대상이 아니다. 저평가와 저가치 여부는 가격으로 판단할 수 없다. 가격이 낮은 물건 중에 가치가 있는 경우는 저평가된 물건이지만, 그냥 가치가 없는 경우는 저가치 물건이기 때문. 아파트 투자에서 가치가 있다는 의미는 땅이 좋다는 의미다. 즉 아파트가 위치한 입지가 중요하다. 입지의 가치를 평가할 때는 직장, 교통, 환경, 학군 4가지를 봐야 한다. 이 4가지에 따라서 좋은 입지와 덜 좋은 입지가 생기게 된다. 저가치는 직장, 교통, 환경, 학군을 따져봤지만 여전히 사람들의 수요를 끌어들이기 어렵다고 판단되는 곳이다. 그래서 먼저는 투자하는 곳이 저평가인지 저가치인지를 분명하게 해야 한다.

저평가를 확실히 알기 위해서는 여러 단지들을 놓고 비교하는 과정이 필요하다. 입지가 같은 아파트가 있는데, 한쪽이 가격이 더 낮다면 저평가되었다고 판단할 수 있다. 혹은 가격이 동일한 아파트끼리 비교를 해보는데, 그 중에 입지가 더 좋은 곳에 위치한 곳이 있다면? 그 아파트가 저평가되었다고 판단할 수 있다. 저평가 여부는 비교를 통해서 알 수 있다. 가격만 보고 저평가 여부를 결정할 수는 없다. 

 

2. 환금성의 진정한 의미

환금성은 얼마나 쉽게 물건을 돈으로 바꿀 수 있는지 여부를 의미한다. 부동산은 환금성이 낮은 자산이다. 팔고 싶을 때 팔기 어렵기 때문이다. 주식은 환금성이 높다. 매도가 쉽기 때문이다. 부동산은 환금성이 낮지만, 부동산 중에서 아파트는 환금성이 높은 편이다. 그래서 많은 재테크 서적에서 초보자는 아파트 투자로 시작하는 것이 좋다고 추천한다. 아파트 안에서도 환금성이 좋은 곳이 있고, 환금성이 나쁜 곳이 있다. 초보자가 쉽게 환금성을 판단하기 위해서 적용했던 기준은 탑층, 저층 제외. 300세대 이상 아파트. 사실 이 기준을 처음 듣고 좀 찝찝했다. 왜냐하면 열반기초 강의에서는 환금성만 좋아도 투자를 할 수 있다고 강조했는데, 저 정도 기준을 만족하는 아파트 단지는 넘쳐났기 때문이다.

환금성이 좋다고 평가하려면, 내가 매도하고 싶은 시점에 내 물건을 받아줄 수 누군가가 있어야 한다. 수요가 있어야 한다는 의미. 아파트 단지 안에서도 사람들의 선호도가 갈린다. 남향인지 아닌지, 주차하기 편한지 아닌지, 뷰가 좋은지 등등의 이유로!. 실제로 공인중개사에서 물어보면 이야기를 해준다. 이 단지에서 어디를 사람들이 더 선호하는지! 같은 단지에서 같은 아파트를 매수하더라도 사람들이 좀 더 선호하는 곳을 매수해야, 환금성을 고려한 투자라고 할 수 있다. 사람들의 수요를 끌어들이는 입지를 찾고 그 중에서도 사람들이 선호하는 단지를 찾고 그 단지 안에서도 사람들이 선호하는 조건의 매물을 찾아서 투자한다면 환금성을 고려한 투자다.

 

3. 수익률 vs 수익

수익률이 높아지기 위해서는 투자금이 적어야 한다. 하지만 단지의 가치에 상관없이 매매가와 전세가의 갭만 보고 하는 투자를 갭투자라고 한다. 가치를 보고 그 후에 실제 투자금을 고려하는 투자를 해야한다. 투자금이 적어지면 수익률은 높아진다. 그래서 투자금이 적게 되는 매물만 찾아다니는 사람들도 있다. 하지만 그 중에는 가치가 없어서 투자금이 적게 드는 자산도 있다. 그렇기 때문에 단순히 수익률이 높다는 이유만으로 투자를 결정해서는 안된다. 그리고 수익률이 높은 것보다는 수익이 높은 것이 더 좋다. 실제로 좋은 수익이 발생하면, 그 수익을 바탕으로 더 좋은 입지에서 투자를 진행해볼 수 있기 때문이다.

 

4. 원금에서 손실이 없으려면?

워렌버핏의 투자 원칙

1. 손해를 보지 않는다

2. 첫번째 원칙을 절대 잊지 않는다.

이것이 원금을 지키는 방법이다. 아파트 매매가는 전세가 아래로 떨어질 수 없다. 전세가가 하방지지선 역할을 하기 때문에 전세가율을 기준으로 매매가가 하락했을 때 발생할 손실액을 파악할 수 있다. 하지만 이것만으로는 원금을 지키는 투자를 할 수 없다. 아파트 가격이 떨어졌다라도 그 시점에 매도하지 않았다면 손실을 확정짓는 것이 아니기 때문이다. 손해는 실제로 내가 매입한 가격보다 더 낮은 가격에 판매하게 될 때 발생한다. 그러니 가격이 떨어졌어도 기다린다면 원금을 잃지 않는 것이다. 여기서 전제조건은! 내가 가치있는 아파트를 매수했다면! 이다. 손절해야 될 물건이라면 버티는 것이 의미없다. 하지만 가치있는 곳이 확실하다면 가치를 믿고 기다릴 수 있어야 한다. 많은 사람들이 원금을 지키는 투자를 하지 못하는 이유는 기다리지 못하고 매도를 하면서 손실을 확정짓기 때문이다. 지금이라도 팔아서 더 상급지로 가야겠어! 이것은 원금보전의 원칙을 어기는 행위가 된다. 그래서 원금보전에서는 특히나 인내가 요구된다. 장기적으로 아파트 가격이 오른다고 하지만, 그 과정에서 하락과 상승이 번갈아가며 발생하기 때문이다. 원금을 반드시 지키는 투자를 하겠다는 원칙을 잊지 않는 것이 중요하다.

 

5. 리스크를 피한다 vs 리스크에 대비한다

투자에서의 수익은 리스크를 담당한 대가로 얻는 것이다. 그렇기 때문에 모든 투자는 리스크가 있다. 리스크를 한번도 만나지 않는 투자를 하는 것은 불가능하다. 그래서 리스크에 대한 대응 방안이 필요하다. 아파트 투자에서는 세입자를 못 구하거나, 세입자가 중간에 나가버리거나, 역전세가 발생하는 것들이 주요 리스크다. 전세보증금을 마련해 줄 수 있는 방법이 없다면 리스크가 굉장히 높다. 그래서 투자하기 전 주변 공급 상황을 잘 이해하는 것이 중요하다. 입주 수요를 빨아들이는 신축 단지가 들어서는 경우, 기존 아파트에서 전세를 살고 싶은 수요가 감소하기 때문이다. 

리스크에 대비를 해야 하기 때문에 영끌하면 안된다. 대출은 리스크에 대응하기 위한 수단이다. 대출까지 끌어서 투자를 하는 경우 리스크를 감당하지 못해서 파산할 수 있다. 캐쉬플로우 게임에서도 대출을 적절하게 유지하는 것이 핵심이다. 대출이 너무 높아서 현금흐름이 아슬아슬하다면 머지 않아 파산한다. 여러번의 성공적인 투자를 했더라도, 한건의 투자에서 실패하면 도미노처럼 모두 무너지게 된다. 그래서 리스크 대비가 중요한 투자 원칙이다.

 

사실 저환수원리는 모든 투자에 적용될 수 있는 원칙이다. 부동산에 투자하든, 주식을 하든, 비트 코인을 하든 투자를 할 때는 원칙이 있어야 한다. 단순히 호재 때문에 투자하는 것은 현명한 선택이 아니다. 자신이 매입한 자산의 가치에 대한 확신이 없다면, 기다려야 할 때 기다릴 수 없다. 또한 모든 투자는 출구전략이 있어야 한다. 언제 진입해서 언제 수익을 실현할지에 대한 구체적인 계획이 없다면 투자에서 성과를 낼 수 없다. 초보자의 행운은 얼마 가지 못한다. 투자는 단순히 자산을 사는 것이 아니다. 자산을 보유하고 관리할 줄 알아야 하며, 출구전략에 따라 적정한 시기에 수익을 실현할 수 있어야 투자다.