너 자신을 알라 (아파트 가격 변화만 쫓아다니지 말고...)

가끔 식재료 심부름을 할 때 겪는 일. 양파를 사러 왔는데, 얼마나 사야될지.. 이 가격이 싼건지..? 구분이 전혀 안됨. 양파 시세를 잘 모르기 때문. 와이프는 가격을 보면서 이게 비싸네 싸네.. 가 금방 나온다. 왜냐하면 식재료들의 시세를 대충 파악하고 있기 때문. 아파트 가격도 사실 동일하게 파악할 수 있다. 이 아파트가 싸냐 안 싸냐..? 비슷한 조건의 다른 아파트와 비교해보면 된다. 열반중급반 3주차 강의에서는 투자할 때 비교평가하는 방법에 대한 내용이 소개 되었다. 물건을 살 때도 비교해보고 비슷한 조건이라면 저렴한 것을 구매하는 것 처럼, 아파트도 동일하다는 것. 아래 내용은 강의 들으면서 이해한 내용을 내 나름의 언어로 정리해본 글이다.

 

양파를 비교하는 것과 아파트를 비교하는 것의 차이? 양파는 거기서 거기지만,, 아파트는 너무 다양하다. 연식도 다르고, 평형도 다르고, 지역마다 시세도 다르고, 어떻게 비교해야 될지 감이 안 잡힌다. 평형이 큰 아파트가 당연히 더 비싸다. 서울 수도권이 일반적으로 지방보다 더 비싸다. 그러면 도대체 어떤 아파트가 싼 걸까? 지방에 가격이 낮은 아파트가 많지만, 단순히 가치가 낮아서 가격이 싼 것들도 있다.

 

부동산 시장은 먼저 둘로 나눌 수 있다. 수도권과 지방. 서울안에서도 입지에 따라 가격의 위상이라는 것이 있다. 그래서 위상의 차이가 일반적으로는 가격에 반영되어 있는데, 시장 상황에 따라 위상이 낮은 지역과 높은 지역의 가격이 비슷한 경우가 있다. 그러면 이럴 때 위상이 높은 지역의 아파트 가격이 싸다고 판단한다. 지방에서도 사람들이 선호하는 거주 지역이 분명히 있다. 그런 곳이 일반적으로 가격이 높지만, 선호도와 상관없이 가격이 모두 비슷하다면 선호지역의 아파트 가격이 싸다고 볼 수 있다. 시장 상황은 상대적 저평가와 절대적 저평가로 나눌 수 있는데, 상대적 저평가는 비싼 곳과 싼 곳이 섞여 있는 곳이다. 가치가 반영된 가격과 그렇지 않은 곳이 섞여 있기 때문에 비교를 통해 입지 대비 가격이 저렴한 곳을 찾아야 한다. 절대적 저평가는 그냥 모두 다 저렴한 상황이다. 그래서 똑같이 저렴한 상황이라면 더 가치가 있는 물건을 찾는 것이 필요하다.

 

강의에서 소개된 투자 프로세스는 다음과 같다.

1. 먼저는 시장 상황을 살펴보고, 상황에 맞춰서 부동산을 알아보기 위한 계획을 세운다. 

2. 지역별로 평단가를 비교해본다.. 부동산가격에 중요한 영향을 미치는 인구수를 기준으로 서울 수도권 > 광역시 > 지방 중소도시 순으로 가치가 있다고 판단할 수 있다. 중소도시와 광역시에 있는 비슷한 입지의 아파트 가격이 서로 비슷하다면..? 광역시 아파트가 저렴하다고 판단을 할 수 있는 것.

3. 평단가가 저렴한 지역이 있다면 그 지역에 대해 임장보고서를 작성하고 임장을 다녀오면서 해당 지역의 아파트에 대해 조사를 해본다. 

4. 지역의 생활권마다 분위기가 조금씩 다른데, 분위기가 비슷한 생활권 안에서 단지별로 비교를 해본다. 그리고 가격을 기준으로 아파트를 묶어서 비교를 해본다. 이렇게 반복적으로 아파트 단지들을 계속 비교하다 보면 입지 대비 가격이 싼 곳이 후보 단지로 들어오게 된다.

5. 후보 단지 안에서 매물들을 확인해본다. 그리고 내가 확인한 지역 안에서 가장 좋다고 생각되는 물건들을 최종 리스트업한다. 

6. 이 과정을 다른 지역에 대해서도 진행한다. 그래서 지역별로 알고 있는 곳을 늘린 후 투자 단지를 선정해두고, 각 지역별 투자 단지끼리 비교를 해본다. 그래서 현재 투자금 내에서 가장 좋은 곳에 투자를 진행한다.

 

거금을 들여서 사는 만큼 정성을 들여서 비교해야 된다는 것. 그리고 더 좋은 비교를 하기 위해 내가 알고 있는 지역을 계속 늘리는 것이 중요하다는 것을 배웠다. 

 

강의 마지막에 독서의 중요성이 강조되었다. 학교 졸업한 이후로 독서 후기를 이렇게 열심히 써보기는 처음... 하지만 책에 대한 후기를 남기면서 책 내용 중에 중요했던 내용을 더 잘 기억할 수 있었다. 작년에는 책을 100권 이상 읽었지만 머리에 남는 내용이 별로 없었다. 하지만 이번에는 독서를 하면서 마음 속에 여러가지 생각이 많이 정리가 되었다. 이번에 강의 듣기 전후로 달라진 주요 내용은 아래와 같다.

 

강의 전 >> 강의 후

1. 나도 투자를 통해 부자로 이른 나이에 은퇴하고 싶다고 생각 >> 투자를 해서 돈을 많이 버는 것과 은퇴는 별개의 문제.

2. 전업 투자자로 전향하고 싶다는 생각을 갖고 공부 시작 >> 독서를 통해 내가 현재 하고 있는 일을 꽤 좋아한다는 사실을 깨달음. 본업에 충실하면서 취미처럼 투자 활동을 하는 것이 적합하다는 결론에 도달. 그래서 왠만하면 강의 재수강은 하지 않을 생각. 차라리 강의 교안을 복습하면서 투자의 원칙을 점검하고, 내가 매일 해야 할 것을 제대로 하고 있는지 점검하는 것이 훨씬 유익한 행동이라고 생각.

3. 시장이 차가운 지금 부동산 가격이 올라가기 전에 빨리 투자해야 한다는 조급함 >> 실력을 쌓으면 시장 상황에 상관없이 좋은 투자를 할 수 있음. 조급해하지말고 내 실력을 키우는 것에 집중하면 원씽 다이어리 대로 이루어 나갈 수 있음. (원씽 다이어리는 내가 나름대로 만들어 본 일기. 원씽 책을 읽고 나서 만들어봤다.)

4. 투자 가용 금액이 너무 적어서 아쉽다는 생각 >> 실력이 있는 사람은 적은 금액으로도 충분히 성과내는 투자를 할 수 있음. 게다가  실력도 없는 사람이 돈만 많이 들고 있으면 호구 되기 십상.내 투자금으로 할 수 있는 최선의 투자를 찾아내면 될 일.

5. 기왕이면 서울에 한채 투자해서 매도할지 말지 고민하면서 속 썩이지 않았으면 좋겠다 >> 지금 투자금으로 서울 투자는 불가능. 그리고 투자는 나에게 수익을 가져다 줄 수 있는 좋은 물건을 찾아내는 것. 첫 투자에서 운 좋게 서울에 했더라도 좋은 지역에 들어갈 수가 없기 때문에 출구 전략은 무조건 필요함. 현실적으로 현재 투자금에서 가장 좋은 투자처는 광역시 혹은 지방 중소도시임. 잘 찾으면, 서울 외 수도권 (경기도, 인천)에서도 투자 기회를 잡을 수도 있음.

 

강의와 독서를 통해서 방향이 정리되어서 마음이 굉장히 편해졌다. 투자 하기 전에 자기 자신에 대해서 알아야 한다고 했는데, 독서를 통해서 그 부분이 많이 정리가 되었다. 지금까지 강의를 들으면서 당장 실천으로 옮겨야 하는 행동들도 파악이 되었기 때문에 이제는 매일매일 그 일들을 실천해나가면 투자까지 하게 될 것 같다.