인공지능과 빅데이터로 진단해보는 부동산 트렌드

부동산 트렌드 2024는 사실 별 기대 없이 읽었다. 이제까지 부동산 분석한 책들을 읽어보긴 했는데 잘 눈에 들어오지 않았기 때문이다. 아파트 단지도 익숙하지 않고, 시세 흐름도 익숙하지 않다보니 그냥 훑어보게 되었다. 심지어 경제 용어도 잘 모르거니와 개념도 부족해서... 퍼플렉시티 선생님이 없었으면 끝까지 못 읽었을 것 같다. 읽다보니 임장보고서를 읽는 느낌이었다. 월부에서 임장보고서를 한번 작성해봐서 그런지 어느순간 책의 형식이 임장보고서 형태라는 느낌을 받았음. 저자께서 연구 분야가 부동산 빅데이터 분석, 가격 예측 AI 모델 개발이라고 함. 책에서 인공지능이나 빅데이터 이야기가 중간 중간 나온다. 하지만 인공지능 책은 아니어서 깊이 다루지는 않는 듯. 

 

1. 금리와 부동산 가격의 상관관계

책 초반부에 국고채 10년 금리와 부동산 가격이 밀접한 연관성이 있다는 이야기가 나온다. 사실 여기서 부터 어려웠... 경린이로써 이해하기 힘들었기 때문에 퍼플렉시티 도움을 받아가면서 읽었다. 일단 기준금리와 대출금리 정도만 들어봤는데, 국고채 금리라는 용어 자체를 처음 들어봤다. 특히 기준금리는 하락하는데, 국고채 금리가 상승하면 주택담보대출 금리가 함께 상승하기 때문에 구매력이 하락해서 가격에 영향을 미친다고 한다. 

나중에는 한국에 경제적으로 리스크가 있다고 판단하면 국고채 금리가 올라간다는 말도 나오고, 미국 금리 이야기도 나와서 더 어려웠지만... 일단 훑어보고, 퍼플렉시티에 모르는 내용 질문하면서 넘어갔음. 한국에 리스크가 있다고 판단되면 투자자들이 돈을 챙겨서 빠져나가려고 하는데, 현금 유출을 막기 위해서는 리스크에 대해 더 높은 보상을 주어야 하고, 그러다 보니 국고채 금리가 올라간다고 함. 미국 금리는 환율 때문에 국내 금리와 연결지어서 설명했음. 

 

2. 아파트 공급이 부족한 이유

투자할 때 공급이 가장 큰 리스크다. 인근에 공급이 들어오면 전세 가격이 크게 하락하면서 역전세가 발생할 수도 있음. 공급이 있을 때는 가격이 저렴하다는 장점이 있지만, 세입자를 구하지 못하면 잔금 리스크가 있다. 그래서 공급이 중요하다는 것은 배웠는데, 왜 공급이 부족한지는 잘 몰랐음. 그저... 아파트는 짓는데 오래 걸리니까 수요에 대한 공급이 이루어지는데 상당한 시차가 있다는 정도만 알고 있었음. 아파트를 짓기 위해서는 먼저 인허가를 받아야 하는데, 이때 토지 가격이 이미 높게 형성되어 있거나 건축 자재 가격이 상승해버리면, 아파트 분양을 해도 손해를 볼 수 있음. 토지 가격이 높게 형성된 이유는 부실 PF 대출이 좀비처럼 살아있기 때문이라고 한다. 대출을 갚을 여력이 없는 부실한 디벨로퍼에 대해 대출 연장이 이루어지면 땅값이 높게 유지가 되는 문제가 있다. 사업을 완수할 수 없어서 실패하게 되면 담보였던 토지를 저렴하게 구할 수 있는 기회가 건강한 디벨로퍼들에게 생긴다.

PF 대출이라는 용어 자체를 처음 보기도 했고, 디벨로퍼가 인허가를 받고 건축을 시작하는데, 현재 서울은 인허가 진행이 안되고 있어 향후 공급에 심각한 문제가 있을 거라고 전망하고 있다. 퍼플렉시티 선생님에게 물어보니 디벨로퍼가 시행사라고 한다.

 

3. 아파트 가격 추이 분석 방법

책에서는 서울 대장 아파트 8군데를 분석한다. 아실이나 호갱노노 같은 앱에서 가격 추이를 보는 것은 어렵지 않다. 그런데 책에서는 가격이 어디까지 떨어졌는지를 볼때, 그 하락한 가격이 몇년 전 가격인지도 함께 확인을 하는 점이 인상깊었음. 그리고 시세 흐름을 분석할 때 상승기, 하락기, 보합 이렇게 구간을 나누어서 가격을 확인한다. 그리고 각 기간에 평단가의 변화 흐름을 같이 추적하는데, 가격이 익숙하지 않아서 집중은 잘 안되었음. 하지만 아파트 가격이 익숙해진다면 크게 도움이 될 자료라고 생각이 됨.

 

저자께서 기계학습으로 가격 예측 모델 개발하는 연구를 하고 계신다고 한다. 나는 그런 방향보다는 내가 투자할 지 말지의 매수 결정에 대한 의사결정을 돕는 에이전트를 만들어보면 어떨까 생각이 들었다. 사실 가격이 어떻든 간에... 내가 거기를 사야되는지 말아야 되는지를 판단하는게 중요하다고 생각하니, 레이 달리오가 투자할 때도 알고리즘과 AI의 도움을 받았다는 이야기를 많이 했는데, 나도 나만의 투자 알고리즘과 AI를 만들어서 구현해 놓으면 감정에 휘둘리지 않고 좋은 선택을 할 수 있지 않을까 생각해봤음.

 

책 후반부에는 상권분석까지 있었음. 죽어가다가 살아날 것으로 전망되는 단지들 소개가 나온다. 신촌이 나와서 깜짝 놀랐음. 예전에 신촌 상권 죽어간다고 했었는데, 상권도 다시 돌고 도는건가 하는 생각이 들었음. 1유로 프로젝트도 소개되는데, 낡은 건물을 사서 다시 살리는 프로젝트라고 한다. 임대를 1유로에 해줘서 이름을 그렇게 붙였다고 하는데, 나중에 한번 찾아볼 생각. 부동산 트렌드 책이 2023, 2022 이렇게 나와 있어서 같이 보면 좋을 것 같다.