나도 맞벌이 상대를 찾아야 하는데...

이제는 절판되어 버린 책. 도서관에서만 빌려볼 수 있는 책. 사람들이 하도 많이 빌려봐서 너덜너덜 걸레가 되어 버린 책 ㅠ '나는 부동산과 맞벌이 한다' 월부를 알게된 후로 처음 읽었던 책. 부동산 유료 강의를 들을까 말까 한참 고민하다가 책을 읽어보고 결정하기로 했다. 그리고 책을 읽은 후에,, 잘 모르겠어서 책을 좀 더 읽어보기로 하고 강의 수강은 미뤘었다. 처음 읽었던 것이 2024년 초. 월급쟁이부자들에서 강의를 4개월째 듣고 있는 상황에서 다시 한번 읽어보게 되었다.

 

처음 읽었을 때는 책에 소개된 투자 방식이 마음에 들었다. 왜냐하면 로버트 기요사키 책을 한참 읽은 직후였는데, 현금흐름이 진짜 중요하다고 생각했기 때문에 책에 소개된 투자 사례를 보면서 이 사람처럼 투자 해야겠다는 생각을 잠깐 했었다. 두번째 읽을 때는 도서관 반납 기일이 얼마 안남아서 대충대충 읽고 반납해버렸다 (...) 앞에 다 아는 익숙한 내용이라고 생각했고, 월부에서는 사실 아파트로 시세차익 투자를 추천한다. 책에서는 오피스텔, 빌라 같은 수익형 투자가 주로 나오다보니 강의 방향과 책 내용이 좀 안맞는다는 생각도 했다. 

 

이번에 다시 천천히 읽으면서 책 행간에서 강의 내용이 떠오르기도 했다. 월급쟁이부자들 열반기초반이 유일하게 책 저자 직강으로 알고 있다. 첫 투자에서 부모님께 잘못했던 것... 도 생각나고, 책에서는 별로였던 투자라고 했지만 강의에서는 그래도 나쁘지 않은 투자였다고 소개됐던 것도 생각이 남. 직접 빌라 수리했던 사례부터 초보 시절 이야기는 강의에서 좀 더 자세히 나오는데, 책에도 같이 언급은 되어 있다. 강의만큼 디테일하게 소개되지는 않음. 책을 읽으면서 기억에 남은 핵심 내용은 아래와 같다.

 

1. 지방 부동산 투자

책에서는 지방 투자 내용이 많이 나온다. 실제로 저자인 너바나는 지방 투자로 상당한 돈을 벌었다. 그 당시 모든 사람이 반대했는데, 지방에서 기회를 발견해서 투자를 했다. 처음 읽을 때는 지방과 수도권 부동산 시장이 다른 줄도 모르고 읽어서 눈에 안들어왔었는데, 강의를 들으면서 차이를 알게 되었다. 그리고 나서 읽어보니 모든 사례들이 지방 투자 사례다. 경기도 사례도 있긴 하지만, 그 당시에는 그렇게 좋은 투자처가 아니었고 지방에서 수익을 더 높게 냈다. 월부 강의에서도 언급이 있다. 월부 수강생 중에 서울+수도권만 보고 있는 경우가 많은 가 보다. 그래서 강사가 '너바나님은 지방에서 벌었다'고 강조한 적도 있음. 책을 읽으면서 열반기초반 강의때 저자가 강조했던 내용이 기억난다. '제가 투자했던 때와 시장 상황이 굉장히 유사하다'고 언급했는데, 그 기억이 나니 책이 좀 달리 보였다. (...그럴리가 같은 책인데... 아는만큼 보이나 보다)

 

투자는 외양이 좋은 수탉을 사는 것이 아니라 알을 낳아주는 암탉을 사는 것. 책에 나온 표현이다. 지방이든 서울이든 무슨 상관이랴. 아파트든 상가든 어디든! 내 돈이 일을 잘 할 수 있는 곳으로 보내주면 되지. 남들이 좋다고 하는 것을 살게 아니라, 나에게 수익을 안겨줄 수 있는 곳을 사야한다. 다만 투자의 원칙은 필요. 아무거나 덥썩 사라는 뜻은 아님. 특히 지방 인구가 줄고 있어서 지금은 굉장히 주의해서 사야한다. 그래서 늘 강조하는 것. '가치'있는 것!을 싸게 산다. 여기서 가치는 사람들의 수요를 끌어들이는 곳. 유동 인구가 많은 지역에서 사람들이 거주하고 싶어하는 곳을 매수하는 것이 기본 전제다.

 

2. 수익형 부동산도 현금흐름 + 시세차익 둘 다 중요

처음에 수익형 부동산 투자를 생각했었는데, 현금흐름만 생각하면 투자에 실패한다. 왜냐하면,,, 월세 좀 받았는데 매물 자체의 가격이 떨어지면 월세로 받은 돈이 원래 내 돈... 앞에서 벌고 뒤로 다 까먹는 격. 그래서 오피스텔, 빌라, 상가 투자를 할 때는 출구 전략이 분명히 필요하다. 월세 받아서 좋았는데, 나중에 매도가 안되면 그냥 원금을 다 까먹는 격이다. 책에서는 지방 빌라 투자 이야기도 많이 나온다. 너바나는 초기에 현금흐름이 많이 부족했기 때문에 수익형 부동산에 먼저 투자를 했고, 그렇게 얻은 월세 수익을 모아서 시세 차익형 투자로 넘어갔다. 일부 빌라는 현금흐름도 올려줬고, 나중에 매도할 때도 시세차익도 얻었던 것 같다. 책에서는 긍정적으로 소개 되었지만, 강의에서는 약간 부정적으로 소개된 매물들이 사실 지방 빌라. 그 당시에는 도움이 많이 된 투자였으나 시간이 지나면서 세입자를 구하기 어려운 경우도 발생했고 (아니면 세입자가 외국인이어서 대화가 어려움...), 매도가 안되는 문제도 있다고 한다. (빌라를 사주면 돈을 얹어주겠다고 이야기해도 안산단다) 그래서 현재 월부 강의에서는 아파트 투자에 집중하고 있는 듯.

 

3. 돈이 없어도 부동산 투자 가능

로버트 기요사키가 진행하는 팟캐스트에서도 '매물 구하는 것이 어렵지 투자금 구하는 것은 어렵지 않다'는 이야기를 한다. 책에 소개된 투자 사례는 너바나의 피눈물나는 노력으로 투자금을 거의 들이지 않고 투자한 사례들이 많이 나온다. 특히 경매로 투자한 경우가 많았는데, 좋은 투자처를 찾는 것이 어려운 것이지 돈이 없어도 투자는 얼마든지 가능하다는 생각을 하게 됨. 특히 상가 투자의 경우 임대인을 구할 수 있는 능력이 있었기 때문에 아무도 원하지 않는 상가를 낙찰받아서 수익을 창출해냄. 그래서 매물에서 수익을 낼 수 있는 실력이 있는 사람이 더 좋은 가격으로 자산을 매수할 수 있는 기회를 갖게 되는 듯. 부동산 투자 이야기 하면 돈 없어서 못 한다고 하는데, 충분히 알아보지 않았기 때문에 하는 변명이라는 생각이 들었음.

 

4. 강의와 동일한 투자 원칙

투자할 때 항상 아래 5가지 원칙을 지켜서 투자를 했다. 가격이 올라서 돈을 벌 것이라고 기대해서 산다기 보다, 충분히 가격이 저렴하고 원할 때 원금 이상으로 매도가 가능하다면, 그리고 투자처를 보유해나가는데 발생할 수 있는 리스크 관리도 가능하다면 매수했다. 그래서 자산을 모은다는 개념으로 계속 투자를 해왔음. 나중에는 목표 수익률까지 따져가면서 투자처를 고르기도 한다.

1) 가치는 있는데 가격이 싸다 (저평가)

2) 환금성

3) 목표 수익률

4) 원금보존

5) 리스크대비

 

다만 첫 투자에서는 이렇게 다 고려할 실력이 없었기 때문에 굉장히 단순하게 접근했다. 강의에서도 수강생들에게 처음부터 홈런 칠 생각하지 말고, 번트 치고 나가야 된다고 강조한다. 실제 본인 경험이었기 때문에 그렇게 권유하는 듯.

가격이 싼가?

다시 팔 수 있을까?

혹시 가격이 떨어지면 어디까지 떨어질까?

 

좋은 투자 서적이라고 생각된다. 돈 없는 사람도 누구나 최소한 가족을 책임질 수 있는 수준의 돈은 마련할 수 있다는 것이 주요 요지인 것 같다. 다만 자본주의를 이해하고 올바른 방향으로 노력하는 것이 필요하다. 저자의 실제 경험이 고스란히 녹아 있어서 두고두고 읽어볼만한 좋은 책. 절판되서 아쉽다.